Attraktive Immobilien finden sehr schnell viele Kaufinteressenten. Häufig soll dann beim Hauskauf alles sehr schnell gehen. Begehungstermine sind oft nur in einem kurzen Zeitrahmen möglich, Reservierungen und ein Vorkaufsrecht werden nur für kurze Zeit eingeräumt. Dabei geht es bei der Entscheidung für einen Hauskauf um viel Geld.
Sachverständige Prüfung vor dem Hauskauf
Bauliche Mängel und Kosten
Bauliche Mängel und Schäden können zusätzliche Kosten verursachen. Eine sachverständige Begleitung der Begehung des Gebäudes vor dem Hauskauf hilft, böse Überraschungen zu vermeiden und zukünftige Kosten einzugrenzen.
Kauf „wie gesehen“ und Dokumente
Häufig wird in Hauskaufverträgen formuliert, dass eine Immobilie „gekauft, wie gesehen“ wird. Daher sollte das Objekt vor dem Kauf genau angeschaut und verfügbare Dokumente erfragt und eingesehen werden.
Wichtige Dokumente und Informationen
Neben dem Exposé, Angaben zu Wohnflächen und dem Energieausweis sind die Baugenehmigung, statische Unterlagen, Grundrisse, Wartungsprotokolle, Angaben zu früheren Sanierungen und Modernisierungen sowie die Zahl und Art früherer Versicherungsschadensfälle (u. a. Leitungswasserschäden) interessant.
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus empfiehlt es sich, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen. Insbesondere Beschlüsse zu anstehenden Sanierungen oder festgestellte Schäden am Gemeinschaftseigentum sowie die Höhe der vorhandenen Rücklagen sind hier von Interesse.
Begleitung von Experten
Die Hinzuziehung von Bauerfahrenen hilft, finanzielle Risiken zu minimieren. Im Rahmen einer Begehung vor dem Hauskauf kann eine sachkundige Begleitung z. B. Hinweise auf aktuelle oder frühere Feuchteschäden geben. Auch zerstörungsfreie Feuchtemessungen sind in der Regel möglich. Problembereiche liegen hier oft an Kellerwänden und -böden, Sockeln über dem Erdreich oder Bädern vor.
Korrosion von Stahlträgern in Wandauflagern, Bewehrungskorrosion an bewitterten oder befahrenen Betonbauteilen, Fäulen an Balkenauflagern, bewitterten Pfettenstirnhölzern oder angrenzend an Dachstuhlundichtigkeiten sowie auch Hinterläufigkeiten an Fensteranschlüssen oder Anschlüssen der Bade- oder Duschwanne sind typische Schadensbilder.
Gesundheitsaspekte und Baustoffe
Baukonstruktiv Erfahrene kennen die typischen Probleme der jeweiligen Bauweisen. So wurde beispielsweise in den 1950 – 1970-er Jahren weniger Wert auf Gebäudedämmungen gelegt, als dies heute der Fall ist, damals wurde jedoch auch mehr geheizt, so dass Schäden durch Auffeuchtungen durch Kondensat infolge von Bauteilauskühlungen vermieden wurden. Heute, in Zeiten der Energieeinsparung, kommt es in diesen Bereichen häufig zu Schimmelpilzwachstum. Die Art der Baukonstruktion und im Winter ggfs. auch zerstörungsfreie Oberflächentemperaturmessungen können Hinweise zur Schimmelanfälligkeit der Bauteile geben.
In der Vergangenheit wurden häufig Innenausbaumaterialien verbaut, die heute als Schadstoffe eingeordnet werden und die Gesundheit beeinträchtigen können. Hinweise hierfür ergeben sich u. a. aus dem Baujahr. Manche Schadstoffe sind schon per Augenschein erkennbar. Meist gibt hier jedoch erst eine Laborprüfung abschließende Sicherheit.
Zustand des Gebäudes
Dach und Fassade
Baustoffe altern, Oberflächen im Außenbereich verwittern. Vor Ort können der Zustand der Dachdeckung oder -abdichtung und die Fassaden bewertet werden sowie Schäden und Mängel erfasst werden. Zudem empfiehlt es sich zu wissen, welche Kosten durch notwendigen Instandhaltungsstau, Mängel und Schäden zukünftig anfallen werden.
Schutz vor Oberflächenwasser
Gerade im Hinblick auf sich häufende Unwetter und Starkregenereignisse sollte geprüft werden, ob das Gebäude ausreichend Schutz vor erhöhten Oberflächenwassermengen bietet und welche Nachrüstungen ggfs. sinnvoll sind.
Gesetzliche Nachrüstforderungen
Verpflichtungen nach dem Kauf
An Bestandsgebäuden werden zudem von Seiten des Gesetzgeber Nachrüstforderungen gestellt. Manche Modernisierungen und Verbesserungen sind erst nach dem Hauskauf von den neuen Eigentümern zu erfüllen. Hierfür gibt es Übergangsfristen. Nachrüstforderungen sind u.a. im GEG geregelt.
Zudem sind Bestandsgebäude aufgrund geltender EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in den nächsten Jahren sukzessive energetisch zu modernisieren. Hierfür sind Fristen festgelegt.
